深圳注冊舊改公司流程

深圳注冊舊改公司全流程解析

隨著深圳城市化進(jìn)程的加速，舊城改造（簡稱"舊改"）已成為推動城市更新、優(yōu)化土地資源利用的重要方向。注冊一家專注于舊改業(yè)務(wù)的公司，需遵循嚴(yán)格的法規(guī)要求和地方政策導(dǎo)向。本文將從政策背景、注冊流程、資質(zhì)要求及注意事項(xiàng)四個(gè)維度，系統(tǒng)梳理深圳舊改公司注冊的核心環(huán)節(jié)。

一、政策背景與行業(yè)定位

深圳作為全國首個(gè)城市更新立法試點(diǎn)城市，自2010年《深圳市城市更新辦法》實(shí)施以來，已形成"政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作"的舊改模式。2025年《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》的出臺，進(jìn)一步明確了市場主體參與舊改的合法地位。注冊舊改公司需明確業(yè)務(wù)范圍主要涉及城市更新項(xiàng)目開發(fā)、拆遷安置服務(wù)、土地整備等，屬于"房地產(chǎn)業(yè)"大類下的細(xì)分領(lǐng)域。

二、注冊流程詳解

1. 公司核名與類型選擇

• 通過深圳市市場監(jiān)督管理局官網(wǎng)進(jìn)行名稱自主申報(bào)，建議名稱包含"城市更新""舊城改造"等關(guān)鍵詞
• 選擇有限責(zé)任公司形式，注冊資本建議不低于1000萬元（滿足后續(xù)資質(zhì)申請要求）
• 經(jīng)營范圍需明確包含"城市更新項(xiàng)目投資開發(fā)""房屋拆遷服務(wù)""建筑工程"等條目

2. 材料準(zhǔn)備與申報(bào)

• 核心材料：股東身份證明、注冊地址證明（需為深圳實(shí)際辦公地址）、公司章程
• 特殊文件：法人代表的舊改從業(yè)證明（如參與過3個(gè)以上舊改項(xiàng)目的工作證明）
• 通過"開辦企業(yè)一窗通"平臺提交電子申請，3個(gè)工作日內(nèi)完成工商登記

3. 資質(zhì)備案與許可申請

• 取得營業(yè)執(zhí)照后，需向深圳市住房和建設(shè)局申請房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)
• 向城市更新和土地整備局備案項(xiàng)目操盤資格，需提交：
  ? 專業(yè)技術(shù)人員證書（至少5名注冊城市規(guī)劃師、造價(jià)工程師）
  ? 銀行資信證明（注冊資本30%以上的存款證明）
  ? 過往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)證明文件

4. 稅務(wù)與銀行開戶

• 完成稅務(wù)登記時(shí)需選擇"房地產(chǎn)經(jīng)營"稅種，特別注意土地增值稅預(yù)繳政策
• 開設(shè)銀行基本賬戶后，需向區(qū)級城市更新辦公室繳納項(xiàng)目保證金（通常為預(yù)估投資的5%）

三、關(guān)鍵資質(zhì)要求

1. 專業(yè)能力證明

• 技術(shù)團(tuán)隊(duì)需包含：
  ? 2名以上注冊結(jié)構(gòu)工程師
  ? 3名以上具有舊改項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的律師
  ? 5名持有《深圳市城市更新從業(yè)人員培訓(xùn)證書》的專業(yè)人員

2. 資金實(shí)力驗(yàn)證

• 提供近三年審計(jì)報(bào)告（新設(shè)公司可提供股東資產(chǎn)證明）
• 與金融機(jī)構(gòu)簽訂不少于2億元的授信協(xié)議

3. 合規(guī)性文件

• 取得《深圳市城市更新單元計(jì)劃批復(fù)》的項(xiàng)目委托協(xié)議
• 通過環(huán)評報(bào)告（重點(diǎn)核查歷史建筑保護(hù)方案）
• 社區(qū)意愿征集證明材料（需達(dá)到95%以上同意率）

四、操作要點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

1. 土地權(quán)屬核查

• 通過不動產(chǎn)登記中心核查擬改造地塊的產(chǎn)權(quán)信息
• 特別注意歷史遺留用地、集體土地轉(zhuǎn)化等特殊情形

2. 拆遷補(bǔ)償方案備案

• 制定補(bǔ)償方案時(shí)需參照《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》
• 提前與街道辦建立溝通機(jī)制，確保安置方案符合政策要求

3. 項(xiàng)目分期開發(fā)規(guī)劃

• 向規(guī)劃和自然資源局報(bào)批分期建設(shè)方案
• 明確各期開發(fā)進(jìn)度與資金回籠周期，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

4. 政策動態(tài)跟蹤

• 定期參加城市更新局組織的政策宣講會
• 關(guān)注深圳市城市更新協(xié)會發(fā)布的行業(yè)指引
• 建立政策研究部門，重點(diǎn)跟蹤《深圳市城市更新"十四五"規(guī)劃》實(shí)施細(xì)則

五、常見問題解析

Q1: 外資企業(yè)能否參與深圳舊改？
答：根據(jù)2025年新政，允許港資企業(yè)控股舊改項(xiàng)目，但需與本土企業(yè)組建聯(lián)合體，且外資持股比例不得超過49%。

Q2: 工業(yè)區(qū)升級改造有何特殊要求？
答：需額外取得《產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議》，承諾改造后工業(yè)建筑面積占比不低于60%，并引入指定類型的創(chuàng)新企業(yè)。

Q3: 如何處理城中村改造中的小產(chǎn)權(quán)房？
答：須按照《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規(guī)劃》辦理，

深圳舊改公司的注冊既是市場機(jī)遇，也充滿政策挑戰(zhàn)。企業(yè)需精準(zhǔn)把握"三舊"改造（舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊）的政策窗口期，在完成基礎(chǔ)注冊程序的同時(shí)，更要注重項(xiàng)目獲取能力、資金運(yùn)作能力和政企協(xié)作能力的構(gòu)建。隨著深圳進(jìn)入"雙區(qū)驅(qū)動"發(fā)展新階段，合規(guī)化、專業(yè)化、品牌化將成為舊改企業(yè)的核心競爭力。